Leden 2009

Devět triků CESKYCH !!! realitních kanceláří

Silvie Králová

Některé z realitních kanceláří získávají své klienty pomocí nekalých fíglů. Pomocí stejných praktik pak na zákazníkovi vymámí smlouvu o spolupráci nebo ještě hůře: smlouvu o exkluzivním prodeji nemovitosti. Na té by za normálních okolností nebylo nic špatného. Exkluzivní smlouva, je-li řádně sepsaná, je oboustranně výhodná. V opačném případě ale může prodávajícímu přinést více škody než užitku. Majitel nemovitosti se jejím podpisem totiž zavazuje například k tomu, že nebude svůj byt či dům nabízet prostřednictvím žádné jiné kanceláře. A co si počne, když se této realitní kanceláři nebude dařit nemovitost prodat? Nezbude mu než čekat nebo zaplatit penále za odstoupení od smlouvy. Přehled těch nejčastějších špinavých triků přinášíme ve spolupráci s www. vlastnici.cz na následujících řádcích.

1. Falešný kupec

Makléř volá vlastníkovi a hned, aniž nemovitost viděl, tvrdí, že má pro něj kupce nebo že přijde na prohlídku nemovitosti už s konkrétním zájemcem. Ten si nemovitost nadšeně prohlíží s tím, že o ni moc stojí, a dokonce hodlá jít okamžitě do banky pro peníze. Má to ale jeden háček. Napřed musí prodávající makléři podepsat exkluzivní smlouvu, aby makléř mohl celý obchod se zájemcem zrealizovat. Vlastník je rád, že našel kupce, a podepisuje. A zde šťastný příběh končí… pro vlastníka samozřejmě. Zájemce byl totiž nastrčená figurka, která měla zájem pouze předstírat, aby vlastníka vylákala k podpisu exkluzivní smlouvy. Většinou má příběh toto pokračování: podstrčený zájemce si to do druhého dne s koupí „rozmyslel“.

Jak tomu předejít?

Buď nepodepisujte nic a dejte makléři provizi po uskutečnění obchodu, nebo mu podepište exkluzivní smlouvu pouze na jméno toho konkrétního zájemce, kterého si přivede makléř s sebou na prohlídku. Když tento konkrétní zájemce nemovitost nekoupí, exkluzivní smlouva zaniká bez náhrady.

2. Nereálná (neprodejná) cena

Makléř přijede na prohlídku, a aniž nemovitost pořádně viděl, slibuje za její prodej úžasně vysoké cifry. Zato požaduje podpis exkluzivní smlouvy. To vlastníkovi obvykle lahodí a s důvěrou podepisuje exkluzivní smlouvu. Čas ale ubíhá, a žádný zájemce není na obzoru. Když pak vlastník zavolá do realitní kanceláře, začne se makléř vymlouvat, že je špatná situace a že by měl vlastník snížit cenu. Po dlouhém vyčkávání je už obyčejně majitel v časovém presu, a tak podlehne a sníží cenu (často i na méně, než původně sám zamýšlel prodat).

Jak tomu předejít?

Pokud chcete prodávat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, udělejte si takový malý konkurz a pozvěte si více kanceláří. Proberte s nimi nemovitost, zeptejte se na situaci na trhu, za kolik by nemovitost prodali, jak rychle, a pak se rozhodněte.

3. Bleskovka aneb Rychlý prodej

Makléř slíbí nemovitost prodat v nereálně krátkém čase v řádu dnů až týdnů, popřípadě slibuje nemovitost odkoupit. Vše dokládá dlouhou, nečitelnou smlouvou, napsanou nesrozumitelně, velmi drobným písmem, a navíc značně obsáhlou. Když pak smlouvu ztěžka pročítáte, zjistíte, že závazek prodat v tomto krátkém čase a za vámi požadovanou cenu ve smlouvě chybí, nechybí tam ale exkluzivní doložka pro realitní kancelář. Vlastník smlouvu podepíše, později ale nemůže makléře zastihnout. Nebere mu telefon, v kanceláři se nechává zapírat. Někdo z centrály dané realitní kanceláře mu po telefonu poradí, ať smlouvu vypoví. A když to udělá, chytí se do pasti. Vypovězením totiž porušil smlouvu, a tak mu realitní kancelář záhy posílá fakturu s tučnou smluvní pokutou.

Jak tomu předejít?

Nevěřte slibům a vše, co vám kdokoli předloží k podpisu, si pozorně přečtěte. Vše, co vám makléř naslibuje, musí být napsáno i ve smlouvě. Zkontrolujte také, zda jsou v ní uvedeny sankce za nedodržení smluvních podmínek ze strany realitky. Ověřte, jaké sankce a v jakých případech hrozí vám. Nenechte se vmanévrovat při schůzce s makléřem do situace, že nemá čas. Naopak, ptejte se makléře na všechny okolnosti prodeje a pozorně ho poslouchejte. Nechte si také vysvětlit všechny odstavce smlouvy. Makléř by měl být vaším pomocníkem a rádcem, pokud je v úzkých nebo vám nedokáže odpovědět, raději se s ním rozlučte.

4. Tajní agenti

Makléř se po telefonu vydává za přímého zájemce a domluví si prohlídku. Na prohlídce se (v tom lepším případě) představí jako realitní makléř a začne vlastníkovi nutit smlouvu k podpisu. V tom horším případě se na prohlídce chová jako běžný zájemce, nafotí si nemovitost a odjede. Poté, aniž je vlastník upozorněn, začnou nemovitost inzerovat a nabízet klientům i realitní kanceláře a weby, s nimiž vlastník o prodeji dosud nikdy nevyjednával. Nemovitost se objevuje i tam, kde majitel nechce, s fotografiemi, které neschválil, a co je nejhorší, i za různé ceny.

Jak tomu čelit?

Nechte zájemce, kteří si vaši nemovitost fotí, podepsat prohlášení, že fotografování je dovoleno pouze pro soukromé účely a zveřejnění je pod pokutou zakázáno. Nechte fotografovat jen určité části nemovitosti.

5. Směrovka aneb Odkaz na všeobecné obchodní podmínky

Makléř předloží k podpisu pěknou, jednoduchou smlouvu, ve které není ani zmínka o exkluzivitě. Někde v textu je nevinně napsáno, že se vše řídí všeobecnými obchodními podmínkami. A na konci smlouvy je pak dovětek, že klient si vše důkladně přečetl a že souhlasí s obsahem této smlouvy (tudíž i s všeobecnými obchodními podmínkami). Když pak nic netuše nabízí svou nemovitost k prodeji i prostřednictvím jiných kanceláří či webů, ozve se mu makléř s tím, že nemovitost nemůže nabízet, jelikož s ním podepsal smlouvu o exkluzivitě. Když mu pak makléř pošle všeobecné smluvní podmínky, se kterými předtím souhlasil, najde v nich klauzuli „pokud není uvedeno jinak, pak je smlouva exkluzivní a nemovitost nemůže klient nabízet ani sám, ani prostřednictvím další třetí osoby“.

Jak tomu předejít?

Pořádně si přečtěte smlouvu, zejména věty psané malým písmem jsou nejzrádnější, ty si přečtěte raději dvakrát. Pokud ve smlouvě najdete chyták se všeobecnými obchodními podmínkami, rychle se s makléřem rozlučte – zkusil jednou, zkusí znovu.

6. Velký šéf

Makléř tvrdí, že pracuje ve velké firmě, ve které je jednatelem, a má pod sebou spoustu lidí. Na internetu se dozvíte, že opravdu ve firmě pracuje deset lidí, a to po celé republice. Pokud se ale podíváte blíž, zjistíte, že těch deset lidí je jen nastrčených, uvedená telefonní čísla jsou sice platná, ale počet nemovitostí uveřejněných na webu neodpovídá velikosti firmy. A když do oné firmy zajdete, pochopíte, že do tak malé kanceláře se nevejde ani polovina z uváděných lidí. Proč makléř vydával svoji malou firmu za velkou společnost, se můžeme jen domnívat.

Jak tomu předejít?

Realitní kancelář si prověřte, nevěřte všemu, co vám makléři říkají. Realitní kancelář přímo navštivte, jedině tak si uděláte správný obrázek.

7. Když kancelář neprodá, uhradíte jí náklady

Starý trik některých realitních kanceláří: majitel podepíše realitce exkluzivní smlouvu, ona ale nemovitost neprodá v době, na kterou je smlouva uzavřena, a tak prodávající chce smlouvu řádně ukončit. Následně však majitel obdrží fakturu na úhradu nákladů spojených s neuskutečněným prodejem – tisícovka za jeden řádkový inzerát, pětistovka za jednu hodinu práce (hodin je celkem třeba 50), sedm stovek za jednu prohlídku jako náhrada za cestovné (a těchto prohlídek bylo například 20), další tisícovka jako manipulační poplatek atd. – celkem má prý zaplatit sedmdesát tisíc. A vlastně za nic! A to chtěl původně jen prodat chatu za tři sta tisíc korun.

Jak tomu předejít?

Nikdy nepodepisujte smlouvu, ve které je napsáno, že uhradíte náklady realitky, pokud si nemovitost prodáte sami nebo pokud řádně vypovíte smlouvu. Pokud jsou ve smlouvě tyto skutečnosti napsány, poděkujte a s makléřem se rychle rozlučte.

8. Smlouvu musí podepsat jednatel firmy

Makléř s prodávajícím řádně vyplní smlouvu a nechá mu ji podepsat. Sdělí mu, že smlouvu musí podepsat za firmu jednatel společnosti, smlouvu si vezme, ale majiteli ji už nikdy nepošle. Když se s nemovitostí nic neděje, rozhodne se obvykle majitel smlouvu vypovědět. Tehdy většinou zjistí, že ji nikdy nedostal nazpět, a začne se po ní pídit. V lepším případě pak dostane smlouvu tak, jak ji skutečně podepsal, v tom horším byly ve smlouvě vyměněny stránky s tím, že ta poslední stránka je podepsaná.

Jak tomu předejít?

Podepište každou stránku smlouvy a nechte si i vy podepsat každou stránku. Nechte si od každého makléře předložit zmocnění k podepisování za společnost. Nechte si vždy jeden originál od toho, co podepisujete.

9. Jak realitky vykupují za „tržní cenu“

Dalším trikem, s nímž se můžete u některých neseriózních realitních kanceláří setkat, je slib, že vaši nemovitost kancelář odkoupí za tržní cenu. Postup je takový, že kancelář uzavře se zájemcem exkluzivní smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti a zaváže se k tomu, že když se ji nepodaří do určité doby prodat, sama ji od majitele odkoupí. Jenže týdny či měsíce se nic neděje – realitce se totiž prodej nedaří. V některých případech se možná skutečně nenajde vhodný zájemce, ale nejsou výjimečné ani případy, kdy realitní kancelář ve skutečnosti prodávanou nemovitost nikde nenabízela. Ať už tak či onak, v obou případech pak makléř majiteli oznámí, že se přes veškeré úsilí nenašel zájemce, a nabídne odkup nemovitosti „za tržní cenu“. Tady je ale kámen úrazu – tržní cena nabízená realitní kanceláří se obvykle diametrálně liší od tržní ceny, již požaduje prodávající. Může být dokonce i o několik desítek procent nižší. Pokud je ale majitel tlačen časem, je nucen nabídku realitní kanceláře akceptovat.

Jak tomu předejít?

Obecně lze doporučit: exkluzivní smlouvu neuzavírejte na zbytečně dlouhou dobu. Podepište ji třeba na tři týdny s tím, že ji můžete kdykoliv prodloužit nebo ukončit podle vaší spokojenosti. Trvejte na tom, aby ve smlouvě byla předem stanovená suma, za niž by od vás (v případě neúspěchu prodeje) realitní kancelář nemovitost odkoupila.

(Lidové noviny, www.lidovky.cz)